陈凯:地产经营管理30条

2020-03-26 19:52:39 作者:每日经济新闻

据公开消息,明星职业经理人,中南置地董事长陈凯已离职,将出任新力控股联席董事长兼总裁,迎来职业生涯里的权力巅峰。

因为在华润、龙湖、阳光城、中南置地的卓越表现,陈凯成长为地产职业经理人的一面旗手。

2012年,陈凯加入阳光城担任总裁职务,让阳光城仅用3年时间,实现从23亿元到230亿元的飞速跨越,规模3年时间增长十倍。陈凯开启了自己的江湖传奇。

2016年,陈凯加入中南置地。四年时间,中南业绩从500亿增长到2000亿。

正式因为其卓越的实战经历,陈凯对经营管理和地产业务洞察,有着直达本质的深刻理解,

让我们一起重温那些闪光的金句。

经营战略

1、不要慌,这个行业足够大。

2000亿规模的企业,面对15万亿的市场来讲,真的是很小。只要在市场越来越集中的时候,找到自己的位置,努力做最好,还是有发展机会。

2、行业规模前景乐观。2024年以后适龄高考人数开始增加,一直增加到2034年全国适龄参加高考的将有1791万人。

城市化的一大重要组成部分就是高考人员,这代表大方向。

所以,大家不要以为一手开发量会减少。15万亿也好,12万亿也好,量是在的,行业很大。

3、我看了那么多行业,只有地产行业库存能够升值。比如面包库存放了几天就不行了,别谈增值;比如过去房地产拿地定位错了当年没卖好,最后过了2、3年,竟然大幅度销售赚大钱。

4、房地产现状核心有三大不易:即拿地不易、盈利不易、转型不易!未来一定很难。但是跟未来10年比,这个行业现在还是壮年期。

有这么大的市场份额在,我们好好干,把产品做好,这个阶段就是这样。

5、我没觉得一二线特别好,也没觉得三四线特别差,看你怎么做而已。

从融资看,一二线的项目金融机构愿意给钱,三四线的项目金融机构不愿给钱。

但一二线限购、限价啊。比如有个公司在上海拿了个100亿的地王,三年过去了,能卖吗?卖多少钱?能挣钱吗?

6、三四线城市,不是不可以做,关键是你这个项目在你这个区域,有没有做到差异化。比如说定价,比如说产品,比如说服务。

7、大企业要推动创新。创新可能是一个解决方案,一个是金融创新,第二个是管理创新,第三个产品和服务创新。

8、小企业要差异化。别一味重规模。应该在同质化竞争下做差异化策略。做最擅长的自己。

一、区域聚焦。

二差异化。招拍挂、产业勾地等,不管怎么样一定有自己的招,如果你都是招拍挂,那运营方面一定得提升,扣成本、提升周转率。

三、做领域细分。未来,房地产会转化为投资、开发、运营、服务四个领域。

过去二十年,地产商扮演了所有的角色,现在开始地产行业将细分为四类企业,投资商、开发商、运营商和服务商。四大块都可以大发展。

9、质量好不好是人品问题,盈不盈利是能力问题。好产品、好服务是企业底线。

10、那些所谓战略导向,不挣钱也拿地,或是微利,这些都很危险。要把产品做好,服务做好,让企业盈利,走的时间长一点,才是我们要的。

运营管理

11、一定要精准投资。大周期前提下,小周期抓住,一个城市一定有小周期。每一个城市永远有上升空间。

最接地气的是你们各个战区,而不是总部。我都不知道沈阳现在在干什么?我哪知道昆明在干什么?你们最接地气。

徐州、盐城、淮安三个城市能卖到100多个亿。这些都是投资准确、大周期、小周期、行业高地、产业高地精准把握的结果。

12、前面10-20年,大部分做地产的都挣钱了,大家挣得什么钱?其实就是投资的钱,拿了一块好地挣钱。

正儿八经通过精细化运营、产品做的好、成本控制把利润做高的,不是太多。

13、“价格、成本、规模、周转,只有周转是真正的管理核心。”

不做高周转,就是熬,一个项目慢慢做还有机会吗?

14、2014年提出 “五步走”战略,即“高周转+低成本”的运营策略、“丰富产品线+精选城市”的定位策略、“扁平化+青年近卫军”的团队建设策略、“股+债”的多元融资策略、“信息对称+评价到位”的管理策略.

15、当规模到了五百亿以上,要把计划体系改成预算体系,把考核体系变成了一个激励体系。原来的综合计划部改成运营中心,各城市公司变成战区,对自己拿地、投资、现金流、利润负有责权利。

我们不做指标,我们说目标,我们不说计划,我们说预算,我们不说考核,我们说激励,我们不说我要你干什么,变成我要干什么。我们不停放权,给你更多机会。我把城市公司变成战区,几个战区之间互相打。

业绩不是被计划出来的事儿,而是大家愿意往上面推。自己拿地、投资、对现金流和利润有责任感。

16、“投融管退”的激励制度,要“向基金一样管企业”。融资条线可以不背营销和利润指标,考核融资规模、成本和账龄。

管就是大运营,研发、成本、工程、采购、结算、交房都是。

17、所有的运营,要拿出狗拉雪橇的意识来。别动不动大规模上,动不动用航空母舰。一个人干两个人的事儿,你们的奖金才会起来。

18、要用科学家思维来思考这些问题。

什么样的方法既能做好产品,又能挣到钱?我们下一步的运营怎么做?组织怎么做?

是不是还需要干一个项目,项目总、研发总、成本总、采购总,成本总先过去15个人?

我们能不能减少到4个人、5个人去做一个项目?

19、做开发和投资都是重的,做运营管理和服务是轻资产。

重资产是靠资产升值,轻资产是靠帮别人重资产升值以后再给我分点利润。

20、要把交房当一个最大的事来干,某种意义上交房比销售更重要,而且更难。现在每年涨5%,都抵不过理财产品了,你交房我肯定要挑剔一下。

组织成长

21、一个优秀的地产CEO或者职业经理人应当具备什么素质?充分胜任管理的不确定性,管理不确定性的东西最牛逼。

22、房企组织未来会向扁平化演变,企业未来应该是自组织。CEO的核心责任不是把产品做得更好,这当然重要,但更重要的要在更高维度在顶层设计构建适合企业发展的组织结构,推动组织和文化发展

23、管理的最高境界是不管,是自组织生长,是自信自律自组织。一个管理动作如果会产生额外的三四个动作来补充,不如不做。

24、自组织生长,像细胞一样生长。各种单位越来越多,每个单位都是自组织生长,给他充分授权,让他自己生长,给他好的阳光雨露,好的机制就开始长。

25、我不太支持强制跟投,甚至有一些反对。

很多同事、朋友跟我讲,他说我的工资基本都跟完了,甚至还不够、还要借钱。

很多企业老板觉得跟了以后是不是就跟你一条心了?未必吧。

一个职业经理人,他承担不了投资人的角色。

26、一个项目赚不赚钱跟“跟投”机制没有太多关系。因为项目的利润,销售更多更市场、政策、拿地成本、融资等高度相关。

27、鼓励员工关注自己和家庭,甚至直接提出:健康第一、家庭第二、工作第三。

28、在公司里面出差省点钱,带家人出去旅游的时候手大一点。不要反过来,在公司瞎花钱,住五星级,飞头等舱,回到家跟老婆孩子坐经济舱就出门了。

29、大器晚成可能比少年得志更有效。

真心话,不要太着急,一个岗位,我建议大家至少待三年。一个项目从拿地到竣备到交房,三年要的。

一个职业经理人你没有认真交过房,接受过房闹,接受过农民工围攻,怎么算一个完整合格的职业经理人呢?

30、企业不是家,有成本,在家父母可以打骂孩子,孩子可以在父母前任性,而在企业的各种关系处理不当都是成本

资料参考:

中南陈凯:迎着光 不要慌 不要急 往前走 来源:涛哥杂谈

中南陈凯:大器晚成比少年得志更有效 来源:涛哥杂谈

陈凯:中小房企没必要一味冲千亿 来源:地产总裁内参

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陈凯:地产“传说” 来源:地产k线

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