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贯彻“房住不炒”的北京,2021年楼市政策可能会“微调”

2020-09-14 17:16:42 作者:房天下

9月11日北京在《2020年住房白皮书》中,首次提出了两个概念:一个是“调控精细化”,另外一个就是“因区施策”。

我的判断是:这是北京在2021年准备对楼市政策进行“微调”的最大信号。很多人则“不以为然”,因为北京作为中国楼市的“风向标”,绝对不会轻易调整政策,更别提“松绑”。

其实自从2017年以后,北京“炒房”现象早就灰飞烟灭了,北京已经成为全国第一个坚决贯彻“房住不炒”的一线城市,很多政策其实都是全国最严厉的:认房又认贷,还认贷款记录;离婚1年才算首套;二套首付高达80%等等,都是全国最严厉的。

但是我们一定要看到北京目前正在面临最深刻的城市问题:那就是人口管理。我们甚至认为,2017年北京“317新政”的出台,不仅是贯彻“房住不炒”的中央决策,还有一个更深层的原因,那就是通过严格的楼市限购来达到“严控常住人口流入”的目标。

2016年年底,北京常住人口达到了最高峰的2172万人,比2015年再新增3万人,而北京城市总规里要求的控制人口目标是2300万以内。

所以如果按照这个速度发展下去,北京常住人口目标是很难实现的,所以利用最为严格的限购来控制人口流入,就成为重要手段。

在这种背景下,商住也被严格控制了,因为商住也是常住人口居住的重要载体,目前北京商住已经高达20万套以上,保守估算会有接近50万人居住在商住中。

双管齐下,2017年北京人口流入开始出现“负增长”,2018-2019年持续负增长,北京常住人口总量目标控制十分理想。

纵观全国,我们也可以发现:控制人口目标和楼市政策之间的关系,非常紧密。如果一个城市要严控人口增长,一定是限购最为严厉的地方。

相反,如果一个城市以常住人口增长为目标,楼市政策一般都比较宽松。最典型的,就是环京地区。

在2020年确定要增加常住人口之后,环京地区其实已经逐渐放开“落户”,同时限购政策逐渐走向“宽松”。背后的逻辑就是:既然要新增常住人口,那么人口进来对居住需求的管控就必然要松绑,实现“人有所居”。

不可能一边允许人口大规模流入,而一边却又对人口购房执行严厉管控,这种完全相反的政策目前还没有看到,包括深圳、珠海、广州、杭州等人口大规模流入的城市,其实限购条件都非常宽松。

所以在目前“依然严控人口”的北京,楼市政策出现大规模放松的可能性基本不存在,除非北京调整人口策略。但是北京目前存在另外一个问题:那就是人口分布的严重不均衡。

比如东西城核心区的人口密度高达2.3万/平方公里,堪称全世界人口密度最高的地区,已经是“世界级城市”的标准了。

同时朝阳、海淀、石景山、丰台等四大城区的人口密度也高达7551人/平方公里,是“一线城市”的标准了。

而昌平、大兴、顺义、通州、房山等新城的人口密度仅有959人/平方公里,比二三线城市还不如。

如果我们把北京看成是一个“国家”,那么东西城就是“全球城市”,四大城区就是“一线城市”,近郊新城就是“二线城市”,至于远郊地区就是“三四线城市”了。

内部人口分布的严重不均衡是北京目前面临的最大难题。

根据北京城市新总规,到了2020年北京城区人口要降到1080万人以内,但是2019年年底北京六大城区的常住人口依然还有1124万人,距离规划目标还有超过40万人的差距。

在这种背景下,如何尽可能的把“城区人口向新城板块疏解”就成为楼市政策“微调”的主要方向,北京人口分布的“结构性调整”大戏即将上场。

“因区施策”从而腾空出世:根据各区情况不同,而进行楼市政策微调,成为指引人口疏解的重要方向。

因为如果整个北京市都是一个楼市政策,那么人口选择买房一定是首选城区,配套成熟,教育条件优越,交通高达便捷,同时还是产业中心。

有什么理由不选择居住在城区,而去郊区买房?我们认为没有理由!在这种背景下,城区人口是很难疏解出去的,因为只要有购买能力,一定会选择在城区居住。

而且北京大部分都是“卖一买一”的改善需求,对城区住房的需求就更大了,就算多花一点钱,选择在城六区居住也是最理想的选择。

这就是北京城区人口“下降缓慢”的主要原因。那么,如果北京真的执行“因区施策”,哪些地区可能会有政策调整?

第一,承接城区人口越多的新城,政策微调的可能性越大,尤其是大兴、房山、顺义、昌平等新城,此外怀柔也有可能。

其他像门头沟、密云、延庆、平谷等微调可能性不大,原因是这些区域是生态涵养区,拒绝人口集聚。

第二,通州“微调”的可能性不大,原因在于通州本质是拒绝常住人口聚集的,属于北京未来重要的产业核心区。

2015年通州正式执行“双限”政策,其一是为了避免市场炒房,第二个层面则是为了避免人口高度聚集通州,通州的定位是大力发展新产业,是一个宜居宜业的新城。

北京这儿多年的城市发展,东西城的发展成为了“心病”,人口大量聚集,导致城市病突出,人口密度差点成为了全世界第一。

未来通州的发展绝对要避免重蹈“东西城”的覆辙,尽可能降低人口密度,土地资源重点用来发展产业,打造北京产业新标杆。

所以如果通州不严控住宅开发,执行严格的“双限”,恐怕未来将会成为第二个“东西城”,人口密度极高,大城市病凸显。

所以通州不会调整限购政策,未来在通州就业的人口,只能去周边居住,形成“环通州楼市”,比如目前已经松绑的北三县地区,或者是亦庄地区,也可以考虑朝阳地区来居住。

综上所述,我们认为未来北京楼市将会面临“变局”,而这种变局不是来自于总人口的快速增长,而是来自于人口分布的结构性调整:第一,城区人口的疏解将会成为下一个阶段的重点。

北京未来五年的重点目标,是实现人口分布的结构性调整,是大力疏解城区人口向近郊区转移的重大任务。

第二,在这种背景下之下,北京“因区施策”是调整人口结构性分布的重要手段,有望实现城市人口发展的总体均衡。

第三,未来城区人口将主要向“新城”及“北三县”地区疏解,用来缓解城区人口的压力,因此带来楼市政策的“微调”。

这样一来,北京的新城包括大兴、顺义、房山、昌平等有望迎来一轮红利行情,同时对于环京楼市也有恢复性增长。

京津冀最难的时刻即将过去,2021年迎来“结构性”红利时代。

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