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长租公寓泊寓成寿寺项目延迟交付,万科模式遭受挑战

2020-10-17 18:23:37 作者:每日经济新闻

01 成寿寺万科泊寓三期延迟交付,租户赔付成定局

曾风光一时的全国首个集体土地长租公寓——北京万科成寿寺泊寓,在7月第一批租户入住之后,原本计划今年“十一”入住的第二批公寓交付受阻。

成寿寺泊寓租客张先生收到了北京万科泊寓发来的告知,原本计划“十一”入住的泊寓,现在由于施工延期,推迟15日交付。不过万科愿意承担这15日的酒店租住补偿。泊寓租户被统一安排到双井如家酒店居住。虽然安排了住宿,但张先生并不十分满意。张先生告诉媒体,他之前租的房子在9月底到期,所有物品已经打包完成。把东西拉到酒店,就是两次繁琐的搬家,把东西留在之前的房东处,又面临被房东的劝离。

10月中旬,装修施工完成不久的长租公寓,依然没有交付

成寿寺泊寓样板间宣传照片,和现场的杂乱形成鲜明对比

记者也走访了因延期而被泊寓租赁的酒店,酒店表示企业一共租赁了30间住房,时间是从9月30日到10月15日。按照酒店公布的“十一”优惠价格,每个房间每天要花费420元,16天万科要花费6720元,半个月的酒店负担,远超过租户交纳的3800元/月的月租。

10月中旬,依然在进行施工收尾的成寿寺泊寓

泊寓成寿寺项目是全国首个集体用地长租公寓项目。该项目是万科与村集体合作的项目,村集体以土地经营权与万科合作,万科负责所有建设成本投入,获得项目45年经营权,村集体享受保底收益以及经营分红;万科则负责产品打造和服务运营。

万科集团副总裁,北方区域CEO,北京万科总经理刘肖表示:“照模型来算,万科全项目回报率约是6%。”这对高周转的开发企业而言,如果打破开发节奏,像本次延期交付产生的成本上升,就可能产生亏损。

之前,刘肖曾表示“占坑的心肯定是不能有的,因为快速占坑和持续经营其实有点儿矛盾。我们希望打造出的是可持续、可复制的生意模式,而一件事想做长久,一定也要有初心和情怀。”这不禁让人们想到了北京万科上次的尝鲜之旅,拿下中国首个开发商全自持地块,并将翡翠书院这个项目推向市场,那次率先尝螃蟹的举动,目前进展似乎已经被人们遗忘。

02 曾信心爆棚,万科斥百亿投入拿下自持用地

时间回到2016年11月,当时,北京楼市正经历过山车爬高的顶点,所有开发商都信心爆棚。

当月,首个 “限房价、竞地价”地块在彼时推向北京市场,交易规则与以往有很大不同--这些地块被设置了最高限价;当报价触及上限价格时,转而竞报自持商品住房面积;当自持商品住房面积达到100%时,再竞投高标准商品住宅建设方案。

万科自持项目翡翠书院

北京万科是最先吃螃蟹者。经过38轮和52轮竞价触顶,并在与保利、绿地、首开等鏖战100%自持和多轮方案评审后,万科最终以109亿元总地价将海淀永丰18号地和19号地收入囊中,土地单价超过36000元/平方米。这就是后来饱受指责的翡翠书院,全国首个开发商自持70年租赁房源,对外只能租不能售。

这个项目整体投入需要160亿元以上,按照规划,万科翡翠书院采取低密社区建设方式,项目容积率为1.78。按照“70/90政策”要求,这个项目180平方米的四居室产品占比不到30%,但全部被做成复式(两层+阁楼),产品形态类似于别墅,其中不免涉及违规拆改和加建嫌疑。

2017年4月前后,北京万科曾试图探索上述2宗海淀永丰地块与小米合作建房一事,但因监管等方面的原因限制已经搁置。

2018年,项目终于入市,万科又尝试用以租代售70年的方式对外发售,名义出租,实为销售,被政府严令叫停。

最终的方案是,月租金最低1.5万、10年租金180万元起,而别墅产品的租金更高达4万元/月,10年租金接近500万元,承租人拥有转租,优先续租的权利。仍然被外界质疑为“以租代售”。

03 自持项目租赁受困,企业收益堪忧

项目入市后,响应者了了,首期号称出租80%又被媒体对怼,实际情况是,翡翠书院2018年出租150套左右,2019年出租量骤减至70套左右,而2020年接近年末,知情人士表示,全年整体出租量不超过10套。这样糟糕的出租量意味着入市三年,翡翠书院的出租率仅有10%。即使按照满租的情况来计算,上述月租金价格带来的NOI(净运营收益)回报率也不到3%。

因此可以判断,翡翠书院基本不盈利,利润微乎其微,按照现在的收益方式,50年开发商才能回本。

糟糕的拿地决策,长久无法破局的项目运转,让北京万科来到了跌落神坛的转折点。

与翡翠书院同样有开发商自持出租属性的土地,北京万科还有翡翠云图,七橡墅两个项目。

其中翡翠云图项目采用一部分自持捆绑有产权住宅销售,也就是客户买一层有产权的住宅,强行搭租一层无产权的自持一部分委托经营公司一次性销售的方式,用彻底的“以租代售”将自持部分低价处理。

该项目2020年上半年网签金额只有1.07亿,排名北京市场在售项目176位。而七橡墅的自持部分至今仍未给出解决方案,七橡墅今年销售部分的签约额仅为7200万,排在北京市场209位。

在四年前刘肖风光的来到北京公司接任毛大庆职位的时候,万科的品宣安排了一篇公关稿《那个叫做刘肖的年轻神》。

刘肖与毛大庆

四年过去,刘肖除了带来了北京万科传统地产业务销售网签业绩排名不断退步的尴尬;还有以翡翠书院为惨痛代表的,投资数百亿只有微弱回报的自持项目;加上商业回报模糊,利润微薄,遇到工程交付难题,成本上涨,步履维艰的集体用地租赁模式;给北京地产界的,再别无其他谈资。

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